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行业新闻

房主讨回产权,却要不回房子?

来源: 作者: 北京金诉律师事务所 2020-03-02

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本文作者:冯毅律师


1


婚姻是美好而神圣的,但是,婚姻之内的一些人却身处美好,心向算计。婚姻中各种奇葩情况屡见不鲜,而究其根本,都是金钱惹的祸。


 1、自己的房屋被卖了? 


2010年9月17日,王先生与孙女士协议离婚,两人在离婚协议中约定,10年前登记在王先生名下的一套房子,归王先生所有。


两个月后,王先生准备卖掉房子到外地发展,在房管部门查询房屋信息时却发现,该房产登记在一个叫杨四的名下。


房屋交易记录显示,一名叫张三的人受孙女士与“王先生”的委托,将房子卖给了一名叫杨四的人。

  

 2、被人冒充很无奈


而令人感到诧异的是,王先生从未与其妻子孙某办过公证,无奈之下,王先生选择报警。


经查,在王先生离婚前,一个叫伍大的人冒充王先生与孙某一起办理了这份公证书。


2010年12月,经王先生确认,公证处撤销了这份公证书,并函告房管部门。


 3、要房不能,连环抵押被查封


公证撤销后,王先生欲追回房产,却发现房子早已变了模样。


原来,杨四买房时,以该房作抵押,向银行借了35万元购房款,贷款期限为60个月。但是杨四未按期还款,2016年8月,银行向法院起诉,查封了诉争房屋。


4、起诉确权,追加多人


王先生将杨某起诉到区法院,要求确认他的房屋产权,杨某与张某的房屋买卖合同无效。


区法院受理该案后,追加了张三、孙某、伍大以及公证处、银行等作为第三人参加诉讼。


经法院查明,2010年5月,孙某和伍大以诉争房屋产权证书为抵押,在杨四、张三经营的水田寄售行借款11万元。


2010年7月,伍大假冒王先生之名与孙某在公证处申请委托公证,委托张三出售房屋。


2010年9月初,孙某与王先生协议离婚,约定诉争房屋属于王先生所有。


当月下旬,张三与杨四签订房屋买卖合同,并将诉争房屋登记在杨四名下。


涉案房屋一直由王先生及家人占有使用。


5、买卖合同无效,房子却难以拿回。


最终,法院认定,诉争房屋在张俊与杨斌签订房屋买卖合同时,已属王先生所有,王先生并未委托张俊售房,张三与杨四的房屋买卖合同也没有得到王先生追认。


同时,杨四与张三此前均为水田寄售行的合伙人,杨四与孙某之间存在债权债务关系,难以认定杨四在受让该房屋中属于善意,杨四也未举证曾支付相应的房屋对价。


且房屋一直由王先生及家人使用,杨四虽然已取得房屋产权却并未主张腾退也与常理不符,故房屋买卖合同应当无效。


后区法院依法判决,房屋产权归王先生所有。


讨回了房屋产权,王先生却笑不起来。由于杨四与银行的抵押借款行为,银行已对该房屋设立他项权登记,取得抵押权。


因此,王先生想要将房屋重新登记在自己的名下,必须等到银行解除房屋抵押权后才行。


2


关于此案的思路,笔者认为应该就以下几个问题进行确认:


1、公证是否有效?此案中涉及夫妻共同财产,仅仅靠委托手续和找人冒充是无法确定有效公证的,当然,本案的公证机关也存在着审查过失。


2、因为孙某的借款行为,将房屋予以抵押,应依法办理抵押登记,如未办理抵押登记,即便抵押合同成立,抵押权也并未设立。


3、本案中通过连环抵押,最终将房屋登记到杨四名下,合同效力的问题。


本案中,杨、孙、张均存在一定的恶意,甚至于孙某的借款行为尚存在疑问,属于恶意串通订立合同,损害第三人利益的行为,应为无效。


当然,是否可以从流质条款的规定中予以认定合同效力,笔者觉得尚存思考的空间。


4、最后,银行在办理抵押贷款的时候,应尽到合理的审查义务,如果能在银行与杨四存在过错或明知,也可以主张合同无效,从根本上将房屋所有权取回,至于银行对杨某的追偿可选择其他抵押物或承担清偿责任。


当然,就本案来说,如不能撤销杨四与银行抵押贷款合同的情况下,银行根据物权法善意取得的相关规定,是可以确定抵押权的。


王先生要想将房屋重新登记在自己的名下,有两条路可走,一是等杨四还清银行欠款;二是自己以杨四名义还清银行贷款,消除抵押权,事后再向杨四、孙某等追偿。


在此,笔者也提醒大家,一旦房产“不翼而飞”,一定要及时收集证据,在向法院起诉过程中,要及时申请财产保全止损,防止房屋被进一步转让或被设定他项权。