导语：买房必须购买配套车位？3月5日，一位孔雀城的业主王先生（化名）在政府平台投诉称，香河大运河孔雀城7.6.1期房产项目称，如要购买项目必须购买其配套车位售价40万元。

来源：青财经原创

 作者：公子廷坚、陆柒柒

 微信公众号：青财经（ID：qingcaijing2019）

 采访律师：北京金诉律师事务所执行主任王佳红

3月5日，一位孔雀城的业主王某在政府平台投诉称，2017年4月王某了解到香河大运河孔雀城7.6.1期房产项目在售，后到售楼处进行了咨询，其间销售介绍，如果有意购买该项目必须购买其配套车位售价40万元，此为购房前提条件。

当时王某并无多想，只是单纯相信销售所言，并本人确实有购房需求，随即选房认购。之后于2017年5月7日交纳电商团购费人民币3.5万元，同时交纳购房定金人民币2万元，并于2017年5月20日签署《商品房买卖合同》购买该项目6号楼某房源，总金额人民币1,524,553元。

之后，开发商要求王某签署车位合同，并于2017年5月23日在售楼处交纳购房首期款同时，交纳车位费全款40万元。收款方、《车位使用协议》的甲方，均为骏豪凯星（香河）房地产开发有限公司。

据企查查数据，骏豪凯星（香河）房地产开发有限公司由廊坊京御房地产开发有限公司全资持有，而后者又是华夏幸福的全资子公司。

2019年11月开发商通知业主收房之际，王某反思购房过程并通过业主微信群了解到业主们是以8至50万元不等金额同样被开发商强行要求购买车位。王某认为：1、开发商销售时存在强行捆绑销售车位行为，以捆绑、搭售、加收车位费作为回避政府限价之手段，利用当时北三县即将出台限购消息购房者急于购房的心态变相抬价、捆绑销售，这是违法之举。2、以车位费40万元售价，有失公平销售，并高于香河当地市场价格。无独有偶，2020年3月7日，香河大运河孔雀城7.6.1期业主戚某也表示遇到了类似的情况。售楼处销售人员接待并介绍称，如果有意购买该项目必须购买其配套车位售价8万元，此为购房前提条件。不仅如此，2019年11月收房时戚某发现，开发商擅自修改了楼体结构，在楼体内部增加一条连廊，增大了公摊面积。并且买房时开发商承诺了精装修交房，但如今收房时未达到精装修标准，戚某申请按市场精装修标准补偿。另外，戚某的房子比开发商承诺的交房时间晚了一个月，并且开发商并没有相关赔偿，违反合同约定。对于以上情况，戚某认为根据《消费者权益保护法》、《物权法》、《反垄断法》，开发商严重侵犯消费者本人的合法权益，并提出了以下诉求： 1 非法收取电商费3.5万元 全额退还3.5万元。2 捆绑销售无产权车位费8万元 全额退还8万元。 3 擅自修改房屋结构 退房或赔偿。 4 精装修严重不达标 按市场精装标准返还装修费。 5 延期交房不赔偿 按万分之一国家标准规定赔偿。  香河县委针对戚某的投诉回复 

尊敬的戚某您好。香河孔雀城7.6.1部分业主所反映的问题，属地蒋辛屯镇政府已于2020年1月15日成立了“楼盘问题工作组”，并召开了对接沟通会议。

会议决定：一是责成开发企业就业主提出的问题逐条拿出解决方案；

二是各方约定于2020年2月21日召开第二次协商会议；三是第二次会上由企业拿出文字性回复方案；四是对双方仍有分岐的部分，政府职能部门介入调查处理。

受新冠疫情影响，防疫部门不建议在近期召开外来人员聚集性会议，经与业主代表沟通，将原定于2月21日的会议推迟召开。召开时间，以河北省疫情防控中心宣布疫情解除后另行确定。同时经与开发企业沟通，企业表示目前未全员复工，但会着手研究解决方案。建议您关注“工作组”的处理程序及工作进展。  车位无产权？ 

值得注意的是孔雀城业主花费数十万元购买的车位，是否像业主说的，车位的使用年限和产权年限存在问题呢？真是情况如何？根据王某于2017年5月23日业主和开发商签订《车位使用协议》显示：

第6.12款，若该车位系人防工程，因政府人防需要征用、征用时，乙方无条件配合，否则视为违约，甲方有权无条件收回车位。

第6.13款，乙方（业主）负责车位维护、维修。

第7.2款，立法、司法行为或其他原因，法律性质上被界定为非使用权的其他性质，甲乙双方同意本合同转为车位租赁合同。超出最高年限后无偿延续租期。

第8.2款，乙方（业主）违反本协议，应该按照500元/个/月标准支付甲方（开发商）车位使用费。

对此，业主王某认为，开发商要求他们签订的《车位使用协议》条款存在多项不平等之处，据问询开发商该车位并无产权，车位性质开发商无法明确告知，开发商无权销售该车位，使用年限、产权年限存疑。

如属于人防车位，则依据《人民防空法》的要求，建设的人民防空地下室，产权不属于业主也不属于开发商，产权属于国家，开发商无权出售，业主也无法取得产权，可租赁但期限不得超20年，但在协议中表述是车位使用年限与房屋产权年限相同即70年，这明显有违“可租赁年限不得超20年”的规定。

如该车位属于公摊面积，则产权归属全体业主所有，开发商更无权出售该车位的使用权或产权。另外，同样的车位，不同业主要支付的价格也相差数倍，甚至到最后业主只拥有有使用权。在掏了几十万购买费用后，业主甚至还需要按月交纳管理费用。

再看业主提供的涿州桃源新都孔雀城项目《车位使用协议》，合同内容中第二条，明确指出车位形式为“地下普通车位或地下人防车位”，车位总价为9万元。

与大运河孔雀城项目的《车位使用协议》内容类似的是，针对甲方（开发商）有权无条件收回车位；由于立法、司法行为或其他原因，法律性质上被界定为非使用权的其他性质，甲乙双方同意本合同转为车位租赁合同。超出最高年限后无偿延续租期，等条款，几乎如出一辙。甲方主体为涿州致远房地产开发有限公司。

据企查查数据，涿州致远房地产开发有限公司由廊坊京御房地产开发有限公司持股99.98%，固安华夏幸福基业房地产开发有限公司持股0.02%，而后两个者又是华夏幸福的全资子、孙公司。

   律师观点   

律师：开发商永久转让人防车位是违法行为。针对孔雀城业主王某投诉的，香河孔雀城购房强制捆绑销售的情况，青财经法律顾问北京金诉律师事务所执行主任王佳红律师表示，从合同本身可以看出：

第一，业主购买的是车位的使用权，使用权的期限和商品房土地使用权期限一致；第二，该合同中很多条款都是霸王条款、格式条款，比如若是征收车位自然收回、若是违约，还需要缴纳违约金等等，这些条款在法律上属于排斥了业主的主要权利，免除了开发商的义务；第三，从这个合同内容可以看出，有的车位是人防车位，依据目前的法律规定，人防车位是国家所有，开发商无权将使用权进行出售或转让，虽然开发商可能对人防车位即便是有使用权，也是有期限的，就北京来说，人防车位使用证是每年发一次，所以开发商永久转让是违法的。

律师：开发商捆绑销售强卖强买购房者可依法拒绝。

在前不久的315消费者权益日，也曾有购房者在相关平台咨询律师，自己购房时就曾遇到开发商捆绑销售车位，并且开发商不同意任何协商办法，坚持车位只能以租的形式购买并一次性付清，拒不退款，只能购买，签署的也不是《车位购买协议》或者《车位租赁协议》，而是《车位使用协议》，并且协议写明为20年租期，要求一次性付清40万，明显高于市场价。对此，《消费者权益保护法》规定，消费者有权自主选择商品品种，享有公平交易的权利，有权拒绝经营者的强制交易行为。同时，《反垄断法》第17条规定，禁止具有市场支配地位的经营者从事下列滥用市场支配地位的行为，其中包括没有正当理由搭售商品，或者在交易时附加其他不合理的交易条件。在《反不正当竞争法》第12条规定，经营者销售商品不得违背购买者的意愿搭售商品或者附加其他不合理的条件。另外，住建部在《关于规范房地产开发企业经营行为维护房地产市场秩序的通知》中也同样明确规定了，不准以捆绑搭售或者附加条件等限定方式,迫使购房人接受商品或者服务价格。开发商在房产销售中捆绑车位销售不仅是属于霸王条款，而且涉嫌强制消费，属于违规销售范畴，购房业主对于这种强卖强买的捆绑销售可以依法拒绝。

注：本文略有修改。